3单保障性租赁住房REITs获批相较已上市项目收益风险更低

8月5日，华夏北京保障房中心租赁房REITs受理一周后，即获得证监会注册通过。这是全市场获批的第三单保障性租赁房REITs。

目前已有14只基础设施类REITs上市，资产类型主要集中在高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、能源等领域。接受《证券日报》记者采访的专家表示，与已上市的REITs相比，保障性租赁房REITs具有稳定的入住率、较强的抗周期性、更稳定的现金流和更低的收益风险。保障性租赁房REITs上市后，将为投资者提供更低、风险更大的资产配置机会，也将促进保障性租赁房行业的快速发展。

“保障性租赁房作为基础设施REITs全新的基础设施资产类别，既符合基础设施REITs对所有权和收益的要求，又有其自身的特点。”CICC相关负责人对《证券日报》记者表示，首先，其底层资产需要得到当地主管部门的认可，才能将项目纳入保障性租赁房；其次，保障性租赁房具有保障民生的属性，主要体现在租赁对象的选择和租金标准的制定需要符合当地主管部门的要求；最后，保障性租赁房项目往往经营周期较长，租金一般低于同地段、同品质的市场化租赁房，更容易保持较高的出租率，可以为投资者提供长期稳定的红利。

“保障性租赁房现金流相对稳定，意味着底层资产稳定可靠。”南开大学金融发展研究院院长田在接受《证券日报》记者采访时表示，保障房REITs项目基于其底层资产，具有‘低收益、低风险’的特点。与其他上市REITs相比，其收益风险较低。

中信证券首席经济学家明明表示，早期保障性租赁房的REITs试点项目，都是一二线城市的优质资产，在项目区位、租金率、现金流等方面都有一定优势。与其他上市REITs相比，保障性租赁房REITs的入住率稳定，抗周期属性强，现金流更稳定。因此，从定位来看，保障性租赁房REITs可以定位为不动产权利类REITs中的“保障性”资产。

据记者了解，上述三家保障性租赁房的REITs募集资金将用于保障性安居工程建设，扩大保障性住房供给，解决新市民、年轻人等群体的住房困难。3单套保障房REITs净回收资金约20亿元，如果按照20%的资金比例计算，将撬动社会资金近100亿元。

“保障性租赁房主要是满足年轻人、新就业大学生等新市民群体的住房需求，是解决大城市住房问题的重要抓手。加快推进保障性租赁房REITs项目意义重大。”CICC相关负责人表示，从保障性租赁房行业发展来看，相关REITs项目的落地是保障性租赁房领域投融资模式创新发展的重要实践。通过发挥示范效应，有助于吸引更多城市的保障性租赁房项目尝试通过公募REITs上市，从而推动保障性租赁房产业快速发展。

“十四五”规划明确提出，扩大保障性租赁房供应，着力解决困难群体和新市民住房问题。据记者梳理，截至目前，北京、上海、浙江等十地已出台加快发展保障性租赁房的相关政策。同时表示支持保障性租赁房REITs试点。

“现阶段，中国住房市场的租售比远低于国际标准，住房销售和租赁市场发展不平衡。考虑到‘住而不炒’和‘服务新市民’的政策背景，租赁住房市场有望迎来较大发展机遇，保障性租赁住房领域可能成为发展重点。”显然，鉴于保障性租赁房与公募REITs的高度适应性，通过发行公募REITs盘活相关资产，扩大保障性租赁房投资，是一个颇具吸引力的解决方案。

田表示，加快实施相关REITs项目，有利于加快我国保障性租赁房证券化进程，为我国保障性租赁房建设筹集更多资金，从而促进保障性租赁房建设，提高人民生活幸福感，实现包容性发展。同时，REITs的上市也为投资者提供了配置低风险资产的机会，有助于中国资本市场的稳定发展。